주택 분양주택정책 중 분양가 규제정책(분양가 상한제)와 분양가 자율화 정책, 주택 선분양제도와 후분양제도

정부가 실시하는 분양주택정책은 소비자들에게 신규로 분양되는 주책을 규제하거나 자율화하는 방법을 통하여 분양주택시장의 가격 등의 안정을 도모하기 위한 정책입니다.  이번 포스팅에서는 분양가 규제정책과 자율화 정책 그리고 주택 선분양제도와 후분양제도에 대해서 적어보겠습니다.

분양가 규제정책(분양가 상한제)

분양가 규제정책은 정부가 사적 시장에 공급되는 신규주택의 가격을 시장 균형 가격 이하로 규제하는 것을 말하는데 규제정책의 대표적인 형태는 분양가 상한제가 있습니다.

분양가 상한제

분양가 상한제를 도입함으로써 신규 분양주택의 가격을 안정시키고 주택이 없는 신규 수요자들에게 신규주택구입의 부담을 경감시키는 효과를 줄 수 있습니다. 이런 측면에서 분양가 상한제는 정부의 부동산 정책 중 가격통제 방법의 하나이며 최고가격제에 해당하는 정책입니다.

분양가 상한제가 적용되는 주택의 형태

주택법 제57조를 보면 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지, 공공택지 외의 택지로서 도심 공공주택 복합지구, 주거재생 혁신지구, 주택 가격 상승 우려가 있어 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역은 법률에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양 가격 이하로 공급하여야 합니다.  예외적으로 도시형 생활주택이나 관광진흥법, 경제 자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법에 의해 예외사항이 규정되어 있는 경우 등은 분양가 상한제의 예외사항에 해당합니다.

분양가 규제정책(분양가 상한제)의 효과

분양가 상한제를 통해 신규분양주택의 가격을 규제할 경우 분양 가격과 기존 시장에 형성된 가격의 차이가 있기 때문에 단기적으로는 투기 목적의 수요가 증가할 수는 있지만 장기적으로는 주택산업의 생산성 저하로 인해 신규주택의 공급이 감소하는 현상을 발생시킬 수 있습니다.  이로 인해 정책의 목적이 주태 가격의 안정이었으나 결과적으로는 공급이 줄어들어 후생 손실이 발생할 수 있습니다.  또한 공급량의 감소로 인해 분양주택의 질적 수준이 떨어질 수 있으며 투기목적의 수요가 증가함에 따라서 주택의 과소비가 초래되어 분양권을 불법으로 전매하는 등 암시장이 형성될 수도 있습니다. 여러 가지 정책의 단점만 적었지만 분양가 상한제를 적용하는 지역이나 가격 수준 등이 제대로 고려되어 적용된다면 결국은 저소득층의 주거안정을 도모할 수 있는 효과를 낼 수 있는 정책입니다.

분양가 자율화 정책

분양가 자율화 정책은 규제정책과 반대로 정부가 사적 시장의 가격형성에 개입하지 않고 가격규제를 풀어 자율화함으로써 시장의 수요와 공급에 의해 가격 형성이 되도록 하는 것을 말합니다.

분양가 자율화 정책의 효과

분양가 자율화 정책의 효과를 극대화하기 위해서는 택지의 확보와 금융지원 등의 신규주택 공급을 위한 환경 조성이 선행되어야 하며 환경 조성이 될 경우 장기적으로 신규주택 공급이 확대되어 투기적 목적 수요는 줄어들고 주택 가격이 안정될 수 있습니다. 또한 주택산업의 경쟁으로 인해 주택의 품질이 개선될 수 있습니다.  하지만 자율화로 인해 대형주택 위주로 주택이 공급될 가능성이 높아져 줄어든 소형주택의 공급으로 인해 저소득층의 주택 부담이 가중될 수 있습니다.

 

 

 

주택 선분양제도와 후분양제도

선분양제도

선분양제도는 주택이 완공되기 이전에 소비자에게 분양하고 이로 인한 계약금과 중도금 등을 완공 이전에 납부받아 건설금융에 충당할 수 있도록 허용한 제도입니다.  선분양제도를 통해 건설사는 자금조달이 용이하고 자금조달이 용이하여 주택산업에 신규로 진입하려는 건설사들로 인해 주택시장이 활성화되고 이로 인해 결국은 주택공급 자체가 증가할 수 있습니다.  하지만 소비자 입장에서는 주택이 완공되기 이전에 구입을 해야하기 때문에 완제품을 보고 선택할 수 없어 선택의 폭이 축소되고 소비자가 금융부담 등 부담을 가지고 건설이 진행되기 때문에 시장위험의 부담을 모두 갖게 되며 애초에 건설에 필요한 자금의 여력이 많지 않은 건설사의 경우 분양이 원활하게 이루어지지 않을 경우 부실공사로 인해 주택품질이 저하되거나 자금 부족 등의 이유로 건설을 중단하는 경우도 생길 수 있습니다.

후분양제도

후분양제도는 일정규모 이상의 공사가 이루어진 뒤 소비자에게 공급하는 방식으로 건설자금을 소비자의 금융부담이 아닌 건설업자가 직접 조달하는 방식의 제도입니다. 이 제도로 인해 소비자들은 어느 정도 완제품을 보고 비교선택이 가능해져 선택의 폭이 확대되며 업체의 품질경쟁으로 인해 주택의 품질이 향상될 수 있습니다. 하지만 공급자인 건설사의 입자에서는 자금의 여력이 많지 않다면 후분양제도를 하기 위한 건설자금조달이 곤란하고 이는 공급의 감소로 이어져 주택시장의 침체 가능성이 있습니다. 또한 소비자 입장에서도 선분양제도에 비해서 후분양제도가 주택 가격을 부담하는 기간이 상당히 짧거나 일시 납부해야 하는 경우도 있어 주택구입 가격을 마련하는데 어려움이 있습니다.