부동산 토지정책의 수단과 토지이용규제 방법 중 지역지구제(용도지역제)에 대하여

부동산의 형태 중 토지는 고대부터 국가의 개입을 가장 많이 받아왔던 형태로 오늘날에는 토지의 이용에 대해 토지이용규제와 직접적, 간접적 방법을 통해 국가가 공적으로 개입을 하고 있습니다. 이번 포스팅에서는 국가가 토지이용에 공적으로 개입하는 방법에는 어떤 것이 있는지와 지역지구제 또는 용도지역제라고 불리는 토지이용규제 방법에 대해서 적어보겠습니다.

토지정책수단 썸네일

 

토지정책의 수단

토지정책의 수단으로는 토지이용에 대한 규제를 하거나 직접적 또는 간접적 방법으로 국가가 토지이용에 대해서 공적 개입의 방법을  수단으로 하는데 각 방법이나 수단이 어떤 내용을 가지고 있는지 적어보겠습니다.

토지이용규제

토지이용규제란 개별 토지 이용자의 토지를 이용하는 행위를 법률적 또는 행정적 조치를 통해서 구속하고 제한하는 방법으로 토지의 이용이 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해 사용하는 방법을 말하는 것으로 그 구체적인 방법에는 지역지구제, 건축규제, 정부의 각종 인허가 등이 가장 보편적이며 이러한 방법들을 통해 토지이용과 결부된 바람직하지 못한 외부효과를 방지하는 것에 중점을 두고 있습니다.

직접적 개입 방법

직접적 개입 방법은 토지 시장의 기능을 정부가 부분적으로 인수하는 방법을 통해 토지 시장에 직접적으로 개입하여 토지에 대한 수요자와 공급자의 역할을 적극적으로 수행하는 방법을 말합니다.  이 방법의 구체적인 방법으로는 도시재개발, 토지수용, 토지은행제도, 공공소유제도 등 공공에 의한 토지개발 등이 있습니다.

간접적 개입 방법

간접적 개입 방법은 기본적인 시장기구의 틀을 유지하면서 토지 이용에 대한 책임을 시장 기능에 맡기는 방법으로 토지 관련 조세, 금유지원, 보조금 지원 등의 방법으로 토지정책을 위한 여건을 조성해 주는 것을 말합니다.

 

 

 

지역지구제(용도지역제)

용도지역제라고도 하는 지역지구제는 위 토지정책의 수단 중 토지이용 규제의 방법 둥 하나로 토지의 용도를 구분하여 이용목적에 부합하지 않는 토지이용이나 건축 등의 행위를 토지가 합리적이고 효율적으로 이용되도록 규제하는 제도입니다.

지역지구제(용도지역제)의 필요성

지역지구제는 국토이용질서의 확립과 토지의 효율적이고 합리적 이용을 위해 필요한데 용도에 맞지 않는 토지이용을 규제하게 되면 토지에 좋지 않은 영향을 끼치는 외부효과를 제거하거나 감소시켜 토지자원을 효율적으로 분배할 수 있고 지역지구제는 사적 시장이 외부효과에 대한 해결책을 찾지 못할 때 정부의 공적인 개입을 통해 해결책으로 채택되는 부동산 정책의 한 수단입니다.  또한 토지자원의 개발과 보전의 적절한 조화를 목적으로 하기 때문에 토지자원 활용 측면에서 세대 간의 형평성을 유지하기 위해 필요한 제도입니다.

지역지구제(용도지역제)의 효과

지역지구제가 시행되면 단기적으로는 토지이용에 좋지 않은 외부효과가 제거됨으로 인해 해당 토지의 수요가 증가하여 주택가치가 상승하고 투자자들의 초과이윤이 발생하는 현상이 나타납니다.  초과이윤과 같은 단기적인 효과로 인해 장기적으로는 해당 토지를 이용하던 기업은 기존 사업의 확장이나 신규 사업에 투자하는 등 기업이 시장에 진입하도록 하는 효과가 있습니다.  하지만 이는 시장의 공급을 증가시켜 장기적으로는 주택가치가 하락하는 등 투자자들에게 좋지 않은 영향을 줄 가능성도 있습니다.

지역지구제(용도지역제)의 문제점과 보완책

적절한 지역지구제의 시행은 토지이용을 효율적이고 합리적으로 할 수 있지만 지나치게 엄격한 지역지구제가 시행될 경우 토지개발 및 이용이 지나치게 속박되는 지역의 지가를 하락시키거나 속박되지 않은 지역의 지가를 상승시켜 지역 간 지가의 차이가 심하게 만들 수 있으며 심하면 토지의 불법개발 및 이용을 조장할 수도 있습니다.  또한 획일적인 규제로 지역지구제가 시행된다면 지역별 특성을 반영한 토지의 이용을 유도하지 못해 합리적이고 효율적인 토지 이용을 할 수 없게 되어 가장 큰 단점인 토지이용의 경직성이 나타날 수 있습니다.

지역지구제(용도지역제)의 보완책

지역지구제의 문제점에 대한 보완책으로는 환경오염이나 소음공해의 기준을 적용하여 성과기준을 정하고 그에 따른 규제 등을 통해 성과주의 지역지구제를 시행하거나 개발업자가 전체적인 개발계획을 수립하고 공공은 전체적인 밀도와 기반시설의 여건을 확인한 후 개발을 허가하는 계획 단위개발또는  공공에 재정 부담을 지우는 재정적 지역지구제, 시장제도에 의해 보상이 이루어지도록 하는 개발권 양도제등을 활용한다면 지역지구제의 문제점을 보완할 수 있습니다.