전세 계약, 부동산 중개인만 믿고 했다가 낭패 봅니다. 임대차 계약의 진짜 체크포인트

“부동산에서 다 알아서 해준다니까 그냥 계약했죠.”
이렇게 말하는 분들 중,
몇 개월 지나고 나서 뒤늦게 후회하는 경우가 정말 많습니다.
부동산 임대차 계약은
단순히 보증금과 월세를 정하는 문제가 아니라
**재산권을 보호받을 수 있는 ‘법적 장치’**입니다.

이번 글에서는 전세·월세 계약 시 꼭 체크해야 할 법적 포인트와 실전 대응 팁을 정리해보겠습니다.

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전세든 월세든 계약 전 반드시 등기부등본부터 확인

집주인 말만 믿고 보증금을 송금하는 건
법적 보호를 포기하는 것과 다름없습니다.

가장 먼저 해야 할 일은
등기부등본 열람입니다. 온라인 등기소에서 누구나 열람 가능하며,
다음 내용을 확인해야 합니다:

• 소유자 이름이 계약 상대방과 일치하는가
• 근저당, 가압류, 압류 등 설정된 권리가 있는가
• 임대차 목적물(건물의 일부분 등)이 정확하게 명시돼 있는가

→ 예를 들어, 보증금이 5천만 원인데
이미 은행에 2억 원의 근저당이 설정돼 있다면,
전세금 보호가 어려울 수 있습니다.

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확정일자와 전입신고는 생존 스킬입니다

전세계약을 맺었다면
무조건 확정일자 + 전입신고를 해야 합니다.
이 두 가지가 있어야
나중에 경매가 들어가더라도 우선 변제권을 갖습니다.

• 확정일자는 동사무소나 온라인으로 발급 가능
• 전입신고는 실제 입주 후 즉시 해야 효력이 생김

→ 이 둘 중 하나라도 누락되면
세입자 입장에서 보증금 회수에 큰 문제가 생길 수 있습니다.

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계약서에 ‘특약사항’ 없으면 분쟁 때 답 없습니다

부동산에서 제공하는 표준계약서는
기본적인 내용만 담고 있어
세입자에게 불리한 상황을 방어하기 어렵습니다.

예를 들어,

• “수도세, 관리비는 누가 부담하는가?”
• “에어컨, 보일러 등 고장 시 수리는 누구 책임인가?”
• “퇴실 시 도배나 청소는 의무인가?”

이런 문제들이 나중에 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

→ 계약서에 반드시 ‘특약사항’란을 채워서 기록해야 하며,
말로만 한 약속은 절대 법적으로 효력이 없습니다.

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중개사 말보다 법률을 믿어야 합니다

중개사는 실무 경험이 많을 수 있지만,
법적 분쟁에 대해 책임지지 않습니다.
중개사 말만 믿고 계약했다가

• 계약서 누락
• 권리관계 미확인
• 중도 퇴실 위약금 문제
  같은 불이익을 보는 사례가 비일비재합니다.

중개업자는 중개보수 이상의 책임을 지지 않기 때문에,
자신의 권리는 직접 확인하고 지켜야 합니다.

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계약 전 반드시 직접 체크할 5가지

1. 등기부등본 열람 – 소유권과 근저당 확인
2. 확정일자 발급 – 전입신고와 함께 필수
3. 특약사항 기재 – 입주 후 문제 예방용
4. 보증금 지급 순서 – 계약서 작성 후 계좌이체
5. 계약 당사자 확인 – 대리인이라면 위임장과 신분증 요구

이 5가지만 지켜도
임대차 계약에서 99%의 분쟁을 막을 수 있습니다.