전세계약서 특약 조항, 무조건 좋다고요? 당신 돈이 걸려 있습니다

전세계약서를 받아보면 맨 끝에 ‘특약’이라는 항목이 붙어 있는 걸 보신 적 있을 겁니다.
중개사가 “이건 집주인이 원하는 조건이에요”라며
그냥 싸인하라고 넘기는 경우도 흔하고요.

하지만 이 특약 조항 하나 때문에
수천만 원의 보증금을 지키지 못하는 일이 실제로 발생합니다.
전세계약에서 특약은
‘편의’가 아니라 ‘위험’을 숨겨두는 공간일 수 있습니다.

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특약은 법보다 우선할 수 있습니다

많은 분들이 계약서를 쓸 때
“어차피 법이 나를 보호해주니까 괜찮겠지”라고 생각하십니다.
하지만 민간 계약에서 특약은 법보다 우선 적용되는 경우가 많습니다.

예를 들어,
원래는 세입자가 계약 갱신 청구권을 쓸 수 있지만,
특약에 “임대인은 계약 연장을 거절할 수 있다”는 내용이 들어 있으면
그 효력 때문에 청구권 자체가 무력화될 수 있습니다.

즉, 무심코 싸인한 문장 하나가
당신의 거주권이나 재산권을 무너뜨릴 수도 있다는 이야기입니다.

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특히 주의해야 할 특약 문구들

다음 같은 표현이 있다면 반드시 중개사에게 따져 물어보셔야 합니다.

• “임차인은 계약 종료 후 원상복구를 책임진다”
  → 어디까지가 복구인지 애매할 경우 비용 분쟁으로 이어집니다.
• “임차인은 중도 해지 시 잔여 월세를 지급한다”
  → 전세임대에서 월세 규정이 왜 들어갔는지 불분명하면 문제입니다.
• “임대인은 수리 의무가 없다”
  → 보일러, 벽지, 전기 문제 발생 시 모든 책임이 세입자에게 전가될 수 있습니다.

이런 문장들은 집주인이 자신에게 유리하게 짜놓은 조건일 가능성이 높습니다.
의미가 불분명하다면 반드시 수정하거나 삭제 요청을 해야 합니다.

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중개사가 “문제없어요”라고 말해도 믿지 마세요

중개사는 기본적으로 계약이 성사돼야 수수료를 받는 입장입니다.
따라서 중립적이지 않을 수 있고,
특약에 대한 법적 판단까지는 하지 않는 경우가 많습니다.

실제로 분쟁이 생겼을 때
“중개사가 괜찮다고 했어요”라는 말은
법적으로 아무 효력이 없습니다.
책임은 계약서에 사인한 본인에게 돌아갑니다.

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계약 전, 특약은 직접 소리 내어 읽어보세요

가장 확실한 예방은
계약서의 특약 부분을 눈으로만 보지 말고, 소리 내어 읽어보는 것입니다.
이 과정에서
문장의 의미가 애매하거나 뭔가 이상하게 느껴지면
절대로 그냥 넘기지 마세요.

모르겠다면 중개사에게 설명을 요구하고,
가능하면 간단하게라도 메모를 남겨 두는 것이
나중에 분쟁에서 유리하게 작용할 수 있습니다.

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마무리

특약은 계약서 구석에 적힌 몇 줄일 수 있지만,
그 안에 담긴 책임은 결코 작지 않습니다.
‘대충 싸인’이 아니라
‘한 줄 한 줄 확인하고 동의하는 계약’을 해야
당신의 보증금과 권리를 지킬 수 있습니다.

당신의 집이니까,
당신의 눈으로 확인해야 합니다.